事件

　　2024年1月25日，国家金融监管总局在新闻发布会上介绍了金融服务经济社会高质量发展的相关情况，表明，近期将重点开展四项工作：一是加快落实城市房地产融资协调机制；二是指导金融机构落实经营性物业贷款管理要求；三是继续做好个人住房贷款金融服务工作；第四，指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设，尽快形成实物工作量。

　　点评

　　金融口多线支持房地产融资，促进市场稳定健康发展。自2022年以来，从经济工作会议、住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局到地方政府和银行，各方都高度重视房地产融资的健康，明确了“16项金融支持措施”，实施了“认房不认贷”、建立第一套房贷利率动态调整机制，降低第二套房利率下限，降低第一套房存量利率。银行对房地产融资的支持继续增加：2023年发放开发贷款3万亿元，住房抵押贷款6.4万亿元；截至2023年底，银行购房企业债券余额4275亿元，同比增长15%；2023年，银行向房地产企业提供并购贷款，股票延期贷款总额超过1万亿元。最近，中央银行和国家金融监督管理总局频频表示支持房地产融资，并表示金融业有责任支持房地产，这反映了他们高度重视和支持房地产市场稳定健康发展的决心。预计后续行动将像“三支箭”、加快实施利率调整机制、物业贷款经营等相关政策。为满足刚性和改善性住房融资的需要，进一步优化首付比例和贷款利率。在政策支持下，抵押贷款利率有所下降。根据贝壳研究院的数据，2024年百城首套房利率为3.84%，二套房利率为4.41%，较2021年高点分别下降190bp和159bp；大多数城市的首付比例也有所下降，特别是2023年12月，北京和上海将第二套房的首付比例从7-80%降至4-50%。然而，抵押贷款利率和首付比例下调的效果并没有明显反映在基本面销售中。我们预计，为了带来良好的销售，我们需要对其进行大幅下调。例如，在2008年和2014年的房地产下行周期中，中国首套住房贷款利率的下限调整到不低于基准贷款利率的0.7倍。目前，一些城市的抵押贷款利率仍有下调的空间。

　　房地产中央国有企业估值&业绩双底，布局价值显现。从估值水平来看，目前a股房地产行业的PB估值已降至0.65倍，典型的中央国有企业，如a股保利发展PB估值0.59倍，香港股市中国海外发展PB估值0.34倍，华润置地PB估值0.66倍，均已降至历史底部；从业绩层面来看，由于房地产企业毛利率下降和计提减值增加，房地产企业短期业绩压力较大，但建发、华发、越秀等优质中央国有企业在经营端投销中仍有同比正增长，支持未来业绩提升。国有资产监督管理委员会将评估中央企业的市场价值管理。预计高质量的中央国有企业将通过提高股息比例（在低估值下提高股息率）、大股东增持、公司回购等方式提振市场信心，底部布局价值显现。

　　投资建议

　　重视房地产融资健康，金融业大力支持房地产，未来将进一步优化首付比例、贷款利率、融资支持在一定程度上改善房地产企业现金流，行业稳定健康发展的关键在于销售稳定，仍需要供需综合宽松政策的持续支持。推荐华润置地、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份等目前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性国有企业。从国金证券中选择