开源证券：房地产指数波动下降，地方国有企业稳定性较高

　　2023年1月1日至2024年1月25日，A股房地产指数(下跌28.0%)跑输万德全A(下跌10.9%)和沪深300指数(下跌13.7%)，恒生房地产建筑业指数(下跌38.1%)跑输恒生指数(下跌18.0%)。张江高科技、中国企业、浦东金桥、天地源、陆家嘴等a股主流房地产企业股价上涨，均为地方国有企业，股价整体表现为地方国有企业＞央企＞民企。港股主流房地产企业仅贝壳W上涨，民营企业受业绩下滑、规模收缩、融资限制等因素影响，股价表现低于预期。

　　公募基金配置比例下降，港股物业标的持仓增加

　　房地产配置比例为0.97%(2023Q3为1.23%)，比行业标准配置比例低0.63个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2023Q4房地产板块公募基金总市值560.4亿元，环比下降24.4%，在19个行业中排名第10。就个股配置而言，2023Q4持股市值前五名是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展和华发股份与2023年Q2和Q3完全一致，均为龙头房地产企业。5家房地产企业的总市值占房地产行业的38.7%(2023年Q1-Q3分别为48.9%)、45.8%、40.4%)，持仓集中度下降。在头寸环比变化方面，海南机场、中国海外宏阳集团、保利发展、金地集团、万科A、海南机场、万业企业、华润万象生活总市值环比增长，华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、保利地产环比增长。2023年，保利发展、招商蛇口、万科一直占据头寸市值前三名。从前十名的变化趋势来看，2020年以后，中央国有企业重仓基金数量大幅增加。

　　板块估值在历史较低范围内

　　自2022年第二季度以来，由于房地产企业业绩下滑和股价下跌，房地产PE估值整体估值处于合理范围，而PB估值处于历史较低范围。截至2024年1月25日，房地产指数PE估值为12.57，PB估值为0.68。只有中交房地产和建发国际市场净率大于1，整体估值处于较低范围。

　　投资建议

　　2023年，在宏观经济、收入预期、房价上涨动力不足等多种因素的影响下，居民购房信心尚未完全恢复，7月底以来多重宽松购房政策下的销售市场表现低于预期。自2024年以来，“三大工程”的推进速度明显加快，或将拉动房地产投资。我们认为，目前房地产行业的估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，政策窗口期值得关注。我们继续看好投资强度高、区域布局优良、机制市场化的强信贷房地产企业。

受益标的：

(1)保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央企；

（2）万科A、财务稳定的民营企业和混合所有制企业，如滨江集团、新城控股等。