一、上海优化外环外限购，住房和城乡建设部充分赋予城市房地产调控自主权

1月30日，上海发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市缴纳社保或个人所得税5年以上的非本市户籍居民，可在外环以外(崇明区除外)限购一套住房。同日，苏州全面取消一二手房限购。

2024年1月26日，住房和城乡建设部会议要求：坚持城市政策、精准政策、城市政策，充分利用政策工具箱，充分赋予城市房地产监管自主权，各城市可根据当地情况调整房地产政策。1月27日，广州取消了120多套公寓的购房限制，开启了一线城市进一步放松购房限制的第一枪。

跟进落实住房和城乡建设部要求，因地制宜促进市场稳定健康发展。自1月31日起，在上海缴纳社会保障或个人所得税5年以上的非本市户籍居民可在外环以外（崇明除外）购买一套住房；在连续缴纳社会保障或个人所得税5年以上并成立家庭之前，他们有资格购买住房。新政降低了外环外单身房地产的门槛，释放了部分购房需求。苏州从1月30日起全面取消限购，新房限售政策仍为两年。自2023年中期以来，我们一直强调一线城市外围放松的政策方向。目前，支持政策已蔓延到一线城市，并不断增加。上海的放松具有一定的信号意义。预计其他一线城市和未取消购买限制的二线城市将跟进。

二、近期房地产政策怎么看？

自 2023年 12 自1月以来，全国和一线城市房地产政策的频率和强度显著上升，可分为三条线：

首先，自上而下更积极地处理供给侧信贷问题和衍生风险，包括住房和城乡建设部和金融监督管理局领导建立城市层面的房地产融资协调机制，中央银行金融监督管理局发布通知，支持租赁市场的发展，做好商业物业贷款管理；

二是自上而下“充分赋予城市房地产调控自主权”，然后广州【限购明显调整(即大户型取消限购，其他类型房屋出租或出售不计入限购数量认定)。

三是推进融资支持和具体实践，包括“三大工程”建设 12 月 PSL 余额净增3500 1亿元，广州发布了《城中村改造专项规划》，深圳发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》。

从供给方面看，目前部分领导的混合所有制和民营房地产企业年内外公开债务到期压力仍不小（如金地、万科、龙湖、新城等待兑现面值分别约为 186、290、137、70 1亿元，如果上述项目层面的融资协调机制和经营性物业贷款安排能够充分实施，预计将在一定程度上缓解房地产企业的信用风险和伴随的“交付楼”问题的蔓延

四、目前实体市场表现依然疲软，整个市场的销售下降仍在同比扩大

今年 1 自去年年底以来，房地产行业的整体基本面延续了其特点，新房销售水平较低（1） 月前三周新房销售比较好 12 月下降 同比下降40% 37%），

房价继续下跌，但略有放缓(1) 月中上旬，北上广杭二手房挂牌价格环比下降 0.9%，11 月和 12 月同期环比下降分别为-2.1%和-1.2%)，仅二手房成交量仍处于较高水平(1 月前三周二手房销售 12 月微降 8%，同比增长 25%）。

“三大工程”建设(特别是以货币/房票为主要补偿形式的城中村改造)或目前可行的措施，也是金融监管总局在国家新闻发布会上明确要求尽快形成“三大工程”的实物工作量。因此，可能需要在制度层面疏通其推广过程中的一些关键堵点，如如何引导补偿预期和补偿方式，如何筹集启动资金和配套融资。如果我们能在这方面积极推动预期的改善，以前出台的一些分阶段政策也可能对市场产生进一步的积极影响，从而推动行业发生根本性的变化。海涵财经

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