自430政策实施以来，房地产市场呈现出良好的上升趋势，目前正处于去库存政策后的政策博弈期。继续关注房地产问题，强调去库存的重要性，并指出资金来源和政策执行，包括财政支持和储蓄方式。市场正处于以价换量阶段，影响二手房中介及相关产业链。建议投资者关注市场底部信号和开发商资产负债表的改善。贝壳因其在二手房市场的稳定地位和增长潜力而成为推荐的目标。对于开发商板块，建议关注能够跨越周期的央国企和具有良好基本面改善潜力的企业。公司在浙江省特别是杭州的深度培育下，建立了强大的竞争优势，在高效运营和政策支持下实现了高增长，显示出强大的市场恢复能力和增长潜力。问答:目前房地产行业面临的核心矛盾是什么？为什么政策重点更倾向于解决开发商手中的库存问题？答：目前，房地产业面临的核心矛盾主要有两个方面：一是去库存，包括去居民手中的库存房屋和开发商手中的库存房屋；第二个是房价问题。如果房价不触底，市场将脆弱，投资将不稳定。政策重点之所以更倾向于解决开发商手中的库存问题，是因为后者对保交楼、缓解风险更为重要。虽然前者从改善购房需求的角度来看更为重要，但目前的政策主要关注如何通过减少供应来间接影响房价，以防止房价过高造成的风险和问题。问:你觉得去库存的资金来源怎么样？答:至于资金问题，虽然市场普遍认为没有资金去库存会很难实现，但我们相对乐观，认为资金主要来自财政。在过去的一年里，我们一直在推广三个项目和其他措施，这些资金可以用来解决去库存问题。如果我们每年能拿出超过2万亿的规模去库存，对市场的影响将是显著的。问：后续政策的重点是什么？答:后续政策的重点包括三个方面:一是财政支持，即每年能否达到2万亿以上；二是收储方式，即收储主要面向开发商或居民，对需求提振效果有什么影响；三是收储价格，即收储价格是平价、折价还是溢价，对提升市场基本面有多大影响。问:如何划分当前房地产市场的交易策略？答:目前房地产市场的交易策略主要分为以价换量三个阶段，二手房中介和二手产业链公司将受益匪浅。无论是从居民还是开发商，中介都需要参与销售和租赁租赁，因此二手住房中介行业确定效益；同时，二手产业链，包括家具、家居装饰、家电等行业也将受益。问:哪些开发商和中介公司会从去库存政策阶段受益？答：在这个阶段，一些被困的开发商手中相对较好的项目可能会更快地满足收集和存储条件，因此这些开发商将受益。在交易量阶段，我爱我家是主要推荐的板块和品种，中介龙头贝壳和a股中介标的。问:行业什么时候进入房价见底阶段，哪些公司会受益？答:如果政策有效导致房价见底，龙头开发商的弹性就会显现出来。由于需求复苏，他们的资产负债表风险清算将率先受益。因此，在房价见底阶段，建议开发商尤其是龙头开发商。问:哪些公司在行业完全恢复的第三阶段更有弹性？答:在量价上涨阶段，如果前期受损的民营企业开发商的信用得到修复，其弹性会更大。问:为什么二手中介和相关产业链公司在现阶段首次推出？贝壳公司有哪三个推荐逻辑？答:在目前的交易量阶段，二手中介龙头贝壳是最受益于行业复苏的品种，市场地位稳定，第一季度表现超出预期。其市场份额持续上升，家居装饰业务快速增长，具有家居装饰平台的特许经营扩张潜力，估值相对便宜，财务稳定，长期价值高。贝壳公司的推荐逻辑在于其稳定的市场地位、第一季度的业绩超出预期和家居装饰业务的高增长和利润预期。同时，其家居装饰业务的毛利率和净利率明显高于行业平均水平，具有较高的净利润规模潜力，是符合市场状况的完美目标。问:开发商应该关注哪些公司？答：对于后续的房地产开发业务，虽然基本面仍面临压力，但政策导向下的新房复苏节奏可能落后于二手房。建议重点关注头部国有企业，因为它们有穿越周期的逻辑，政策底部的需求逐渐明确。虽然中期可能跟不上回调和基本面，但从长远来看，行业修复的顶层意志相对明确，对这些中央国有企业有一定的确定性。问：在当前的房地产市场环境下，您建议关注哪些房地产企业？有弹性明细标的吗？答:我们建议重点关注华润万、华润置地和中国海外发展。华润置地作为华润万象并购的主体，现金流良好，注重一二线城市的业务布局，征地强度保持一定水平；22年后，中国海外发展采取了保守的观望策略，因此在房价下跌过程中保持了实力，其价值主要集中在一二线城市，未来市场修复将形成分化，三四线压力较大。是的，我们龙湖集团和新生控股。由于悲观估值修复的可能性，这些企业在市场底部出现时可能会有很高的弹性，尤其是龙湖集团等一些民营企业，其经营风险已经缩小。问：在市场基本面改善趋势下，哪些房地产企业潜力较大？答:在市场基本面改善的趋势下，绿城中国、建发国际、滨江集团等优质房地产企业。其中，绿城和建发国际在22-23年保持了较强的征地强度，并有望在市场修复低于预期时表现出向上的弹性。问:滨江集团在哪些方面有竞争优势？答:滨江集团以一二线城市为重点，产品质量好，22-23年期间保持了较强的征地强度。尽管22至23年，由于行业下滑，规模净利润有所下降，但24年第一季度的正增长率已达到7%。此外，滨江集团在浙江特别是杭州市场的深度培育，在产品声誉溢价、周转效率、销售业绩等方面积累了强大的竞争优势。问:滨江集团最近有什么好消息？答:滨江集团依托杭州市场，近期杭州限购政策放松，将对其销售产生积极影响。同时，公司作为民营企业，在竞争中有一定的灵活性，在高能城市布局上相对较高。在未来的行业修复和一二线城市差异化趋势下，其销售业绩有望超过其他公司。股市调研