万科股价罕见涨停已经516天了,仅次于上一次涨停。在这次万科涨停之前,股价已经从今年3月初的10元跌至最低6.45元,万科A股一个多月跌幅近40%。万科H股曾经跌至不到4港元,但以前跌得更猛的H股现在已经成为反弹的先锋。
在万科涨停的影响下,房地产板块和房地产产业链掀起了涨停潮,许多长期调整的房地产股也大幅反弹。
在房地产板块大幅上涨的背后,或受到三个因素的影响。
第一个因素是成都房地产市场完全取消了购买限制,不再审查户籍、社会保障、购买数量等,成都这次完全取消购买限制政策具有非凡的影响意义。在此之前,包括长沙、南京等城市已经放松了购买限制。到目前为止,只有杭州、天津、北京、上海、广州、深圳等城市保持了购买限制政策。
大城市开启了取消限购的序幕,对提振短期房地产市场需求产生了一定的积极影响。同时,目前的抵押贷款利率相对较低。对于刚性需求和改善投资者来说,投资房地产的成本效益高于前两年。
第二个因素是,市场以前对房地产行业持悲观态度,但一些外国机构开始改变他们的观点。其中,瑞银对中国房地产行业表示乐观,改变了以往市场一致看跌的态度。
当市场形成看跌预期时,房地产市场的需求难以大幅提振。然而,当这种看跌预期开始改变,并开始出现乐观的声音时,或多或少会对短期房地产市场的趋势产生积极的影响。
第三个因素是A股和H股的房地产股处于超卖状态,下跌过多会产生上涨需求。同样,如果涨幅过大,也会有下跌的风险。对于一些质量较好的房地产企业来说,这一轮的下跌相对较猛,甚至有可能被市场误杀。一旦资金得到改善,政策环境得到持续复苏,市场也将需要技术修复或估值修复。
归根结底,由于前期跌幅过大,该行业的估值一直处于历史最低水平,这一轮房地产行业的快速反弹。当市场投资情绪极度悲观时,往往容易产生情绪逆转的机会。
一切都是周期性的,房地产市场也不例外。在美林投资时钟,每个经济周期分为复苏、过热、滞胀和衰退四个阶段。经过十多年的牛市,房地产行业已经完成了复苏和过热期,市场面临着调整的压力。
说到房地产的经济周期,我们不得不提到库兹涅茨周期,这也是我们常说的房地产或建筑周期。一般来说,库兹涅茨周期为15至25年,属于长期属性。
2021年之前,房地产市场已经经历了15年多的周期性市场。2021年以后,房地产市场面临调整压力,市场正处于去库存、理性价格回归的阶段。新一轮复苏周期何时启动,仍取决于市场需求的实质性复苏。
万科罕见的交易限制趋势,短期上涨更倾向于技术修复或估值修复市场。然而,股价的上涨高度仍然取决于公司的业绩。如果行业繁荣一直低迷,上市公司的业绩仍然悲观,那么也很难促进公司股价的实质性逆转趋势,市场更有可能将上涨市场定义为超卖反弹。
反弹和反转的主要区别在于,前者只是修复了极端的价格表现,修复后将沿着原来的趋势运行,后者是价格趋势的转折点,从下降趋势到上升趋势,也是公司基本面和市场情绪的反转表现。
成都取消了购买限制,其他城市纷纷跟进,对房地产市场产生了短期积极的影响。然而,房地产市场的需求能否大幅回升仍不得而知。不排除未来会出台更多配套措施,加快房地产市场复苏。