万科股价罕见涨停已经516天了，仅次于上一次涨停。在这次万科涨停之前，股价已经从今年3月初的10元跌至最低6.45元，万科A股一个多月跌幅近40%。万科H股曾经跌至不到4港元，但以前跌得更猛的H股现在已经成为反弹的先锋。

在万科涨停的影响下，房地产板块和房地产产业链掀起了涨停潮，许多长期调整的房地产股也大幅反弹。

在房地产板块大幅上涨的背后，或受到三个因素的影响。

第一个因素是成都房地产市场完全取消了购买限制，不再审查户籍、社会保障、购买数量等，成都这次完全取消购买限制政策具有非凡的影响意义。在此之前，包括长沙、南京等城市已经放松了购买限制。到目前为止，只有杭州、天津、北京、上海、广州、深圳等城市保持了购买限制政策。

大城市开启了取消限购的序幕，对提振短期房地产市场需求产生了一定的积极影响。同时，目前的抵押贷款利率相对较低。对于刚性需求和改善投资者来说，投资房地产的成本效益高于前两年。

第二个因素是，市场以前对房地产行业持悲观态度，但一些外国机构开始改变他们的观点。其中，瑞银对中国房地产行业表示乐观，改变了以往市场一致看跌的态度。

当市场形成看跌预期时，房地产市场的需求难以大幅提振。然而，当这种看跌预期开始改变，并开始出现乐观的声音时，或多或少会对短期房地产市场的趋势产生积极的影响。

第三个因素是A股和H股的房地产股处于超卖状态，下跌过多会产生上涨需求。同样，如果涨幅过大，也会有下跌的风险。对于一些质量较好的房地产企业来说，这一轮的下跌相对较猛，甚至有可能被市场误杀。一旦资金得到改善，政策环境得到持续复苏，市场也将需要技术修复或估值修复。

归根结底，由于前期跌幅过大，该行业的估值一直处于历史最低水平，这一轮房地产行业的快速反弹。当市场投资情绪极度悲观时，往往容易产生情绪逆转的机会。

一切都是周期性的，房地产市场也不例外。在美林投资时钟，每个经济周期分为复苏、过热、滞胀和衰退四个阶段。经过十多年的牛市，房地产行业已经完成了复苏和过热期，市场面临着调整的压力。

说到房地产的经济周期，我们不得不提到库兹涅茨周期，这也是我们常说的房地产或建筑周期。一般来说，库兹涅茨周期为15至25年，属于长期属性。

2021年之前，房地产市场已经经历了15年多的周期性市场。2021年以后，房地产市场面临调整压力，市场正处于去库存、理性价格回归的阶段。新一轮复苏周期何时启动，仍取决于市场需求的实质性复苏。

万科罕见的交易限制趋势，短期上涨更倾向于技术修复或估值修复市场。然而，股价的上涨高度仍然取决于公司的业绩。如果行业繁荣一直低迷，上市公司的业绩仍然悲观，那么也很难促进公司股价的实质性逆转趋势，市场更有可能将上涨市场定义为超卖反弹。

反弹和反转的主要区别在于，前者只是修复了极端的价格表现，修复后将沿着原来的趋势运行，后者是价格趋势的转折点，从下降趋势到上升趋势，也是公司基本面和市场情绪的反转表现。

成都取消了购买限制，其他城市纷纷跟进，对房地产市场产生了短期积极的影响。然而，房地产市场的需求能否大幅回升仍不得而知。不排除未来会出台更多配套措施，加快房地产市场复苏。