【华泰建材】1、预计新政策将改善预期，核心仍然是销售效果。12月14日，北京和上海调整和优化了房地产相关政策，包括优化普通住房识别标准、降低第一套和第二套住房首付比例和降低抵押贷款利率。这是自9月1日实施“认房不认贷”政策以来的新一轮政策优化。此外，自8月30日广深正式宣布“认房不认贷”以来，广州9月20日放宽了非核心地区限购。11月22日，深圳调整首付比例和普通住宅标准，分阶段提升新房销售(10-11月商品房交易面积逐月回升，其中广州环比+3.8%/+37.1%，深圳环比+32.6%+8.0%)。我们认为京沪优化调整房地产政策，也有望改善新房首次更换需求，一线城市销售改善有望推动全国房地产销售稳定，加快交付，相应改善建材板公司收款，继续推荐低估值、与销售相关性强的管道/玻璃，以及竣工石膏板/板。

2、京沪优化调整意义重大，预计销售端稳定。自今年8月底一线城市先后优化房地产政策以来，北京和上海的政策集中度相对较强。因此，本次调整和优化具有重要意义，预计将加快国家优化政策的实施。以普通住宅识别标准为例，北京和上海此前一直遵循2014年的识别标准，对改善置换需求的价格有很大限制；在降低首付比例方面，北京和上海将首套房首付下限调整为30%，第二套房下调5-10pct、二套房下调0-40pct。2022年/10M23商品房累计销售额为11.5/7.9亿平方米，同比为-26.8%/-6.8%，新房销售持续承压。

3、投资建议：推荐销售端和竣工端受益企业。我们认为，未来仍需密切关注房地产销售。一线城市相继优化调整房地产政策，有望促进需求方稳定，加快收款和保险交付。预计销售/竣工环节的建材公司将受益。重点推荐低估值、与销售拟合性强的管道（中国联合塑料）/玻璃（旗滨集团），以及竣工端的石膏板（北新建材）/板（兔宝宝）。