【申万房地产】政策点评:京沪楼市政策同时放松，北京板块积极信号下调首付至30%、本次北京政策调整前后的差异包括:1)首付比例下调:首付比例降至30%(原普通住宅35%)、非普40%），6区2套城市50%、非城六区40%(原普宅60%)、非普80%）；2)降低抵押贷款利率:第一套利率城六区4.3%（LPR+10BP）、非城六区4.2%（LPR），原为4.75%（LPR+55BP）；第六套利率城4.8%（LPR+60BP）、非城六区4.75%（LPR+55BP），原为5.25%（LPR+105BP）；3)普通住宅标准下调:如5环内交易价格低于85000元/平(含)(原单价低于39600元/平或总价低于468万元)；4)最长贷款期限延长:延长至30年(原25年)。上海将首套首付降至30%、本次上海政策调整前后的差异包括:1)首付比例下调:首付比例降至30%(原35%)，两套主城区50%的50%、非主城区40%(临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)40%(原普通住宅50%)、非普70%）；2)降低抵押贷款利率:第一套利率4.1%（LPR-原为4.55%的10BP)（LPR+35BP）；主城区2套利率4.5%（LPR+30BP）、4.4%的非主城区（LPR+20BP），原为5.25%（LPR+105BP）；3)取消普通住宅总价标准认定:单套住宅建筑面积小于144平方米(含)，原为140平方米以下；取消总价认定，原内环总价低于450万元/套，内环与外环总价低于310万元/套，外环总价低于230万元/套。以上海主城区购买总价1000万元、面积144平以下的两套房为例，京沪楼市政策放松支持改善需求、降低交易税费、降低月供压力，首付比例从70%降至50%：1)假设业主购买价格为100万元，增值税45万元，个人所得税10万元，占总房价的5.5%；2)抵押贷款利率从5.25%降至4.5%，首付比例50%保持不变。假设贷款30年，月供从27610元降至2534元，月供占原月供的8%。投资分析意见：京沪房地产市场政策同时放松，再次加强支持态度，预计后续需求方将有进一步改善的空间，三个项目将逐步进入着陆期。投资分析意见：京沪房地产市场政策同时放松，再次加强支持态度，预计后续需求方将有进一步改善的空间，三个项目将逐步进入着陆期。重申“乐观”评级。1)推荐优质房企:a股：华发、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2)城市改革受益企业:北京:城市建设发展；上海:中国企业；广州:越秀地产；深圳:天健集团。