过去的几个月，中国大大小小房地产公司的日子都很难过，两年前，中国很多一二线城市都对房价进行了限制，即所谓的“限价令”。
然而到了今年，上半年是限制涨价，下半年却变成限制下跌——目前全国有21座城市发布了“限跌令”，包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市。
与此同时，随着资金的紧张，市场上出现了一种新的供房模式：“工抵房”。所谓的工抵房，就是开发商拿一批房子来抵扣建筑工程款。如今遍地都是八折、七折的促销广告，看上去相当诱人。
工抵房为什么会在下半年井喷？它和房地产行业又有什么关系？在讨论工抵房之前，一条暗线已然浮出水面，它就是商票。
商票，全称为“商业承兑汇票”。
简单来说，开发商A需要向供应商B采购一批 100万元的材料，但没有充裕的现金流或暂时不想给钱，于是就开一张100万的商票，商票会注明兑付日期（不超过1年），利息算10%。一年后，只要开发商的银行账户上有钱，供应商就可以凭此商票兑换110万的包括利息在内的现金。
纸质商票
房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业。能花别人的钱，房地产商一般不会动用自己的资金。所以供应商签完合同后，大多自己先垫付材料、工程等费用，等后期开发商把房子卖了，有了资金后再慢慢支付款项。
目前至少有60%的开发商使用商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。相对应地，供应商成为弱势的一方：如果不接受商票，要么欠款先被挂在账上（记成“应收账款”），供应商讨钱讨到死，要么失去招标与合作的机会。
不过即使供应商接受商票，一年后如果开发商账户里没钱，利息和欠款也难以兑现，即出现商票逾期，更严重的情况就是拒付。
如果供应商想提早回笼资金，会折价转卖给中介金融机构。比如，利率10%的100万元的商票以88万元的价格出售，供应商能拿到98万元，即88万元款项加10万元贴息。
所以商票，说到底还是一种开发商挤占供应商资金，以缓解自身现金周转压力的隐形融资。
克而瑞研究中心数据显示，2016年，中国77家样本房企的应付票据（基本为商票）规模为750亿元，到了2020年达到4040亿元，4年复合增长52.3%。其中93%的商票集中来自全国前30的开发商。
数据来源：克而瑞研究中心
商票广受开发商欢迎的另一个原因是，它不会占用金融机构的授信额度，也不计入有息负债。
特别是去年下半年，国家“三道红线”融资新规出台后，经过财务操作，商票就成了降低净负债率和现金短债比的重要工具。2018年，上市房地产公司的有息负债同比增速为24%。但到了今年一季度，同比增速神奇地降到2.4%，其背后就是商票在起作用。
在有息负债降低的同时，应付票据和应付债款自然大大增加了，到今天已然成为房地产行业的一类隐形负债。2020年，这笔负债高达3.54万亿元，居然占到了房地产销售总额的1/5。
上瘾的背后却是迟来的代价，商票市场早已暗流涌动。
由于今年“房住不炒”政策的力度加大，房地产市场遭遇前所未见的寒冬，整个销售周期拉长，这使得开发商的资金变得更加紧张，工程款结算周期变长，甚至一度出现商票逾期和违约兑付事件。
比如今年5月，实地地产两家子公司签发的、市场传言总规模12亿元的商票出现逾期拒付，中粮地产旗下公司被曝出6.78亿元商票逾期。去年以来，华夏幸福、阳光城、泰禾等十多家知名开发商，都相继被曝出违约事件。
为了拆掉这个高达3.5亿万元的连环地雷，6月30日，央行发布新规：将“三道红线”试点房企的商票数据纳入了监管范围，要求相关房企每月数据上报。
即便如此，商票逾期拒付的风暴还是不期而至。在最近上海票据交易所公布的8—11月共4期名单中，违约企业每个月成倍增加，到11月底已激增至384家。
数据来源：上海票据交易所
其中，有三类企业增长得最快：一类是以苏宁系为代表的商贸企业，二类是房地产企业，而增幅最快的居然是三类的置业、工程、建设类企业。因为当这些建筑商无法收回款项、资金链告急时，也会向上游企业开商票。
这个景象意味着，商票的逾期拒付从下游的房企发起，构成了一张错综复杂的债务网，危机迅速且持续地向全行业乃至整个社会蔓延。
由于大量企业违约拒付，商票变得难以出手，它将以很高的贴现率不断从上一家甩给下一家，直到胆大的票贩子以1—3折的价格回收。
某头部房企去年一骑绝尘，商票余额高达2052亿元，今年却陷入债务危机，商票难以兑付，变得一文不值，最后它提出3折回收商票，相当于赖掉70%的债务，这意味着这家企业和房地产行业的信誉崩塌。
怎么办？资金还是紧张，卖房周期还是变长，兑付还是困难。于是，市面上就出现了一种变相的商票，它就是最近火热的工抵房。
到了年底，建筑商要给工人发工资，要给上游支付材料费用。如果开发商还是给不出钱，那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖，价格一般低于市价。
工抵房并不是新东西，2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错，供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发，主要还是反映了国家“房住不炒”政策下，房地产行业的滑坡和行业自救。
对于某些开发商来说，工抵房可能只是一个幌子。为了回笼资金并绕开“限跌令”，正常的商品房经常拿工抵房作为噱头变相降价销售。
不过面对开发商甩出的资产大礼包，供应商有苦说不出。
一位来自西北某混凝土龙头企业的朋友向我抱怨，房地产市场还很热闹的时候，工抵房基本来自本地开发商，抵押的资产是住宅，而今年大多是国内知名开发商，抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”——根本卖不出去。开发商非常强势：同意拿工抵房，可以搭配一些贷款；不同意，回款就遥遥无期。
而对消费者来说，工抵房的价格相对低一些，但它却存在产权上的混乱和风险。
如果供给方由开发商抵押给了一家债权公司，房子的产权仍然属于开发商，消费者购买时就必须和开发商签合同，和债权公司签是无效的。
如果债权公司先从开发公司手上买下工抵房，办理了过户手续，并拿到房产证，此时购房者就得和债权公司来签买房合同，工抵房的性质就变成了二手房，购房者还需要交一大笔的税费，总价算下来可能比打折前的价格还要贵。
所以无论是喧嚣一时的商票，还是如今火爆无比的工抵房，都是房地产行业在下行环境下的变相自救方式，而这一切却建立在行业信誉和社会利益损失的基础上。
