重点是“保交房”。17日上午，国务院召开的会议名称为“做好保交房视频会”，任务是促进“保交房”，消化存量商品房。不是为了救房价。

该政策计划从需求方和供给方努力。需求方“三箭齐发:全国首付比例下限降至历史新低(第一套15%)、二套25%）；取消国家一级第一套两套住房贷款利率政策下限；降低住房公积金贷款利率25bp。供应方主要是去库存，包括商品房和土地去库存。

在配套措施方面，新增3000亿经济适用房再贷款，支持国有企业购买现有住房。土地回收用于经济适用房项目的，可以通过专项债券支持，进一步增加对“融资白名单”的支持。

为了拯救房地产市场，我们需要拯救房地产企业，主要是为了拯救那些因流动性不足而陷入困境的房地产企业。资不抵债的房地产企业只祈祷上帝，不在救援范围内。

“收回和收购已转让的闲置住宅用地，以帮助财政困难的房地产企业解决困难。同时，对于商品房库存较多的城市，政府可以订购，以合理的价格购买部分商品房作为经济适用房。”国务院明确表示，帮助房地产企业解决困难，从房地产企业购买闲置土地和库存商品房，是为了帮助房地产企业解决困难。

保交房任务艰巨

截止日期，申银万国数据 2023 年末，350 万套保交楼项目已实现交付超额 300 一万套，交付率超过 86%。但实际上，自己 2021 自2000年以来，中国所有未售出房屋的未竣工面积都达到了 即使排除了竣工面积本身的“统计因素”，20亿平方米以上的低估仍然存在 15 超过1亿平方米未竣工但已售出期房的，上述“350” 即使按一套面积“一万套” 100 平来估算只有3.5 亿平交付，名单外仍有大量房地产项目尚未交付。

2021年，房屋销售面积15.6 目前期房的交付周期至少为三年，这意味着期房交付的历史高峰将在今年和明年迎来。

当然，“保护房屋交付”的目标是保护买方的合法权益，但房地产企业是保护房屋交付的主体。前提是先向房地产企业注入资金，准确地向进入“融资白名单”的房地产企业项目输血，实际上直接解除了部分房地产企业的信贷融资风险。虽然该政策的目的是保护买方的合法权益，但它必须通过向房地产企业注入流动性来实现，因此房地产企业得到了拯救。

资产大于负债，主要是由于缺乏流动性，房地产企业陷入困境，迎来了新的生活。由于流动性危机股价大幅下跌的房地产企业，尤其是香港股市，似乎有更大的机会。虽然4月下旬以来香港内房股民营企业普遍涨幅接近一倍，但截至17日收盘，仍普遍以20%以下的价格进行交易，如雅居乐，截至17日收盘。虽然股价底部涨幅1.5倍，但PB只有0.15。

申万计算，目前保交楼所需的投资规模为 7.6 万亿，资金缺口在 3-4 大约万亿美元。在17日下午的定期政策吹风会上，介绍了去库存所涉及的资金支持 8000 1亿左右。政策力度不够，后续保交楼更需要依靠财政资金的进入，大家关注进一步的准政策行动。

房地产市场稳定主要是指房地产投资、新建筑面积、新房销售面积等可以稳定，消除了a股最大的抑制因素，对a股和香港股票具有重要意义。

风险提示：政策缓慢，政策强度和效果低于预期。

鸟哥持有内房股，有屁股决定头部的嫌疑，所以买家有自己的风险！

2024年5月18日