【行业观点】
一个问题:去库存模式和路径是什么?现有五种模式:销售、旧房购买、回购储存、发放补贴和旧保险转移。其中,旧房购买模式(政府收储住房以旧换新)和回购收储模式(政府收储开发商现房项目)可以给市场带来有效的流动性。从现有案例来看,新房的去化主要集中在央国企和城市投资项目上,更有利于这类房企。
第二个问题:去库存资金从何而来?地方政府杠杆能力有限,政策和财政支持是关键。地方政府债券发行空间有限,只有一些发达地区才能继续增加杠杆率。政府杠杆率低于地方政府。截至2024年3月,地方政府杠杆率为32.8%,高于政府杠杆率为23.9%pct,预计PSL、专项债券和特别国债将是本轮去库存的资金来源。
三问:去库存需要哪些配套政策?由于城市政策的放开,需求方预计抵押贷款利率将继续下调。一线城市调控优化难以实现“一步到位”,未来可能会从取消改善性住房限购、取消远郊地区限购、降低社保年限等方面逐步实施。目前,中国(北京主城六区除外)第一套抵押贷款利率已进入3+%时代,与2014-16年周期相比,从基准利率降低和抵押贷款利率折扣水平来看,抵押贷款利率仍有下降空间。
四个问题:去库存是否标志着房地产股的底部?去库存促进了市场预期的转变,房地产股价和估值的底部已经出现。①与美国房地产相比,2010年11月美国新房销量底部出现,2009年1月霍顿等美国龙头房地产企业股价底部出现。②与中国航空业相比,其基本面表现在2020年至2022年连续三年亏损,而估值底部在2020年第一季度末出现。此后,PB估值继续波动和上升。③430会议提出,房地产去库存可以促进市场预期的转变——从“房地产基本面继续下降”到“可以预见基本面的底部”,标志着房地产股价和估值的底部。从国金证券中选择
【投资建议】
建发国际集团、绿城中国、滨江集团等首批改进型房地产企业;稳步选择招商蛇口等领先的中央国有企业。推荐受益于股票房流动性增加的中介平台贝壳,以旧换新盘活股票。
风险警示:宽松政策对市场提振不佳;三、四线城市复苏力度较弱;房地产企业出现债务违约。