本报记者李凯旋李贝贝北京报道
几乎没有哪家中小型房企在2022年上半年录得对比同期来看更好的业绩，重庆本土房企财信发展（000838）(000838.SZ)同样如此。2022年上半年，受到房地产市场下行等影响，财信发展营业收入同比下降0.37%，净利润同比下降5569.50%，公司经营由盈转亏。
由于营业收入和净利润之间的跌幅差距过大，《》记者对其财务数据进行分析，发现财信发展在报告期内针对房地产项目进行了大额的计提跌价准备以及销售费用也有所增加，并带动净利润跌幅扩大。
针对文章中提到的相关问题，《》记者在7月29日下午致电财信发展进行采访并按照要求发去了采访提纲，但截至发稿，尚未得到回复。
净利润同比暴跌5569.50%
7月18日，重庆房企“五虎”之一的财信发展披露了2022年半年度报告。报告显示，财信发展的营业收入为21.37亿元，同比下降0.37%。实际上，在房企普遍预告2022年上半年营收下降的背景下，财信发展0.37%的同比降幅算是“芝麻大点的小事”而已。
不过。报告显示，财信发展2022年上半年归属于上市公司股东的净利润为-1.63亿元，同比下降5569.50%，公司由盈转亏，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则为-1.64亿元，同比下降15554.89%。
对比来看，财信发展营业收入和净利润虽然在同一报告期内都处于下滑状态，但两者之间的差距则是太大了。那么，究竟是什么吞噬了财信发展的利润？
公开资料显示，财信发展主要从事房地产开发业务及少部分环保板块业务。其中，报告期内，财信发展房地产新开工面积为48262平米，竣工面积约为16.93万平米，结算面积约27.14万平米。2022年上半年，财信发展房地产签约销售面积为14.57万平米，销售金额为9.53亿元。
环保业务方面，报告显示，财信发展的控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程投资、化工资源品再生利用三大板块。2022年上半年，环保业务为财信发展贡献了6986.85万元的营业收入，同比下降10.19%，占总营业收入的3.27%。
多个项目建设过程“搁浅”
财信发展在半年度报告中分析了房地产市场，并表示2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战。作为房地产行业一员的财信发展也难逃市场下行的冲击。
报告显示，财信发展在8个省、市开展房地产业务，报告期内公司签约销售额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏生常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市。
不过，《》记者注意到，2022年上半年，财信发展有多个项目处于停工状态，且有部分项目尽管是在建，但完工进度为0%。例如，在2015年8月份就已经开工的重庆财信中心上半年仍处于停工状态，完工进度为0%，而财信发展在该项目上累计投资已经达到2.87亿元。
同时，位于重庆的洺玥府、河北的融栾华府、天津的学苑府、广东的阅璟名庭、江苏的尚书坊虽然2022年上半年均处于在建状态，但完工度同样为0%。值得关注的是，上述项目的开工时间均在2019年6月初至2020年8月初期间内。
报告显示，2022年上半年，财信发展在重庆开发的多个项目为公司贡献了大量的销售额。包括完工进度还是0%的洺玥府，其在2022年上半年的预售金额为7431万元。天津的学苑府预售表现同样不俗，上半年预售额为2.34亿元。
不过，《》记者注意到，2022年上半年，重庆财信华岩新城、九阙府的销售金额为负值，分别是-76万元和-179万元，这或许与项目售出后有业主退房有关。
从项目布局来看，财信发展重点布局的8个省、市2022年上半年房地产市场表现大部分呈现下滑状态。例如，结合克而瑞、中指研究院等机构的数据，2022年上半年，重庆商品房成交面积为455万平米，同比下降68%，成交套数为43805套，同比下降67%。
而天津由于2022年上半年疫情不断反复，市场同样呈现下行态势，上半年商品房成交36604套，同比下降44%。因为对项目布局城市未来的房地产市场预期不足，财信发展在2022年上半年进行了大量计提存货跌价准备。
报告显示，房地产业务受市场环境下行和新冠疫情影响，财信发展对部分住宅、商业、公寓、车位等产品销售价格做了向下调整，报告期内计提存货跌价准备为4.59亿元，利润总额减少。而考虑所得税及少数股东损益影响后，计提存货跌价准备导致财信发展2022年上半年归属于母公司的净利润减少1.91亿元，这是使得财信发展净利润同比出现大幅下降的原因之一。
控股股东持股全部质押
分析来看，除了对房地产市场预期不足计提跌价准备吞噬了利润之外，财信发展的销售费用在2022年上半年也有了明显增加。
报告显示，2022年上半年，财信发展的营业成本同比下降18.72%，其是由于不同毛利率项目结转，营收结构占比变化所导致的。但是，财信发展的销售费用则是同比增加54.38%达到1.37亿元。财信发展方面表示，这是由于市场下行导致渠道费用及折扣加大。
如此看来，大额计提跌价准备以及销售费用的增加成为了财信发展净利润同比大幅下滑的主因。由于“囊中羞涩”，财信发展在上半年也并无新增土地储备。截至2022年上半年，财信发展的土地储备总建筑面积为61万余平米，土储规模较小。
“粮食”不足则难以给公司未来的发展形成支撑，除了投资者在看低公司的股价之外，《》记者注意到，财信发展的大股东均在频繁套现离场。
2022年上半年，财信发展的控股股东财信地产不断减持公司股份，持股比例从此前的61.63%下降至43%，套现金额超过7亿元。而截至2022年6月底，财信地产持有的剩余43%股份则全部处于质押状态。这种“极限质押”若在企业出现危机之后，则容易出现控股权的“失守”。
针对未来的发展战略，财信发展方面表示，2022年公司将以快周转模式为主，确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。
责任编辑：张蓓主编：张豫宁
财信发展股票行情：
（诊股日期：2022-07-29）● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：
● 长期趋势：迄今为止，共2家主力机构，持仓量总计4.31亿股，占流通A股40.94%
综合诊断：财信发展近期的平均成本为6.56元，股价在成本下方运行。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。
